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康養小鎮、田園綜合體將迎新的發展機遇

來源:中健聯盟產業研究中心

農村土地制度改革,康養小鎮、田園綜合體將迎新的發展機遇

農村土地制度改革的最新趨勢


中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平對做好“三農”工作作出重要指示。習近平強調,2019年是決勝全面建成小康社會第一個百年奮斗目標的關鍵之年,做好“三農”工作對有效應對各種風險挑戰、確保經濟持續健康發展和社會大局穩定具有重大意義。堅持農業農村優先發展,牢牢把握穩中求進總基調,落實高質量發展要求,深入實施鄉村振興戰略,對標全面建成小康社會必須完成的硬任務。要深化農業供給側結構性改革,抓好農村人居環境整治工作,推進新一輪農村改革,加快補齊農村基礎設施和公共服務短板,扎實做好鄉村規劃建設和社會治理各項工作。

中共中央政治局常委、國務院總理李克強作出批示。李克強指出,做好明年“三農”工作,對穩定經濟社會發展大局至關重要。要堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,認真貫徹黨中央、國務院決策部署,落實中央經濟工作會議精神,深入實施鄉村振興戰略,全面深化農村改革,切實落實強農惠農富農各項政策,著力改善農村基礎設施和公共服務,保護和調動億萬農民的積極性創造性,扎實推進農業農村現代化。要深化農業供給側結構性改革,夯實糧食生產能力和農業基礎,突出優質、特色、綠色等調整優化農業結構,推動農村各產業融合發展。要加快培育農村發展新動能,支持各類人才返鄉下鄉創業創新,拓展農村就業空間和農民增收渠道。鞏固發展“三農”持續向好形勢,為經濟社會持續健康發展提供有力支撐。

中央農村工作會議強調,要深入推進“大棚房”問題清理整治。要大力發展鄉村產業,促進農民就地就近就業創業。要全面深化農村改革,進一步深化農村土地制度改革,創新農業經營方式,完善農業支持保護制度。要強化鄉村規劃引領,實施村莊基礎設施建設工程,加快補齊農村人居環境和公共服務短板。


鄉村振興,是康養小鎮和田園綜合體的發展機遇


中央農辦主任、農業農村部部長韓長賦談中國農村土地制度改革,指出:實施鄉村振興戰略,實現城鄉融合發展,迫切要求進一步強化土地制度供給。黨的十九大作出實施鄉村振興戰略的重大決策部署,要求建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系,加快推進農業農村現代化。土地是農村最大的財富,土地制度改革與農民生產生活、鄉村產業發展、鄉村治理等緊密相連,是推進鄉村振興的關鍵環節。在土地制度改革過程中:一方面,要加快盤活農村土地資源要素,無論是加強農村人居環境整治、建設美麗家園、改善農民生活條件,還是發展鄉土產業、庭院經濟、搞休閑農業、民宿和鄉村旅游,都需要通過推進承包地和宅基地“三權分置”等土地制度改革,激活土地要素活力。同時又要守住底線,不能搞“大棚房”,不能變相搞耕地非農化。另一方面,要推進城鄉土地要素平等交換,在土地征收、集體經營性建設用地入市等改革過程中,要保障農民公平分享土地增值收益;要改革完善土地出讓收入使用制度,調整完善土地出讓收入使用范圍,改變長期以來農村土地出讓收益“取之于農、用之于城”的狀況,提高農業農村投入比例,更多地用于農業農村發展。

韓長賦強調:加強耕地利用監管,嚴禁借土地流轉之名搞非農建設,嚴禁工商資本和城里人下鄉違規占用耕地建設或變相建設“大棚房”,搞商業性開發經營住房。嚴格土地用途管制,禁止改變農村土地用途、損毀破壞耕地、下鄉圈地套取補貼等違法違規行為。


新農村土地承包法的關注重點


我們再來看看,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議決定對《中華人民共和國農村土地承包法》作出的修改,我們綜合分析,結合康養小鎮和康養田園綜合體,總結以下幾個值得關注的重點:

一、“三權分置”,立法加強對土地經營權流轉的保護

修改后的農村土地承包法規定:“承包方承包土地后,享有土地承包經營權,可以自己經營,也可以保留土地承包權,流轉其承包地的土地經營權,由他人經營。” ,同時規定:“國家保護承包方依法、自愿、有償流轉土地經營權,保護土地經營權人的合法權益,任何組織和個人不得侵犯。”

作為康養小鎮和康養田園綜合體使用農村土地,穩定、受法律保障的土地經營權,國家立法保護土地經營權人的合法權益,任何組織和個人不得侵犯。

承包方享有下列權利:(一)依法享有承包地使用、收益的權利,有權自主組織生產經營和處置產品;(二)依法互換、轉讓土地承包經營權;(三)依法流轉土地經營權;(四)承包地被依法征收、征用、占用的,有權依法獲得相應的補償;(五)法律、行政法規規定的其他權利。”

關于農村土地承包的年限,最新的規定為:耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。

二、農業農村部、林業和草原局負責全國農村土地承包經營指導

農村土地承包法規定:“國務院農業農村、林業和草原主管部門分別依照國務院規定的職責負責全國農村土地承包經營及承包經營合同管理的指導。“縣級以上地方人民政府農業農村、林業和草原等主管部門分別依照各自職責,負責本行政區域內農村土地承包經營及承包經營合同管理。“鄉(鎮)人民政府負責本行政區域內農村土地承包經營及承包經營合同管理。”

三、關于農村土地承包經營權的登記和流轉

國家對耕地、林地和草地等實行統一登記,登記機構應當向承包方頒發土地承包經營權證或者林權證等證書,并登記造冊,確認土地承包經營權。

土地承包經營權互換、轉讓的,當事人可以向登記機構申請登記。未經登記,不得對抗善意第三人。

承包方可以自主決定依法采取出租(轉包)、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權,并向發包方備案。

土地經營權流轉應當遵循以下原則:(一)依法、自愿、有償,任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地經營權流轉;(二)不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途,不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境;(三)流轉期限不得超過承包期的剩余期限;(四)受讓方須有農業經營能力或者資質;(五)在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權。

對土地經營權的流轉,受讓方只須有農業經營能力或者資質即可。

土地經營權流轉的價款,應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包方所有,任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

對于土地經營權的流轉,要求簽訂書面流轉合同,農村土地承包法對流轉合同進行了規定,土地經營權流轉合同一般包括以下條款:(一)雙方當事人的姓名、住所;(二)流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級;(三)流轉期限和起止日期;(四)流轉土地的用途;(五)雙方當事人的權利和義務;(六)流轉價款及支付方式;(七)土地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬;(八)違約責任。同時規定,承包方將土地交由他人代耕不超過一年的,可以不簽訂書面合同。”

關于土地經營權的登記,農村土地承包法規定:土地經營權流轉期限為五年以上的,當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記,不得對抗善意第三人。

四、關于農村“四荒地”的規定

荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協商等方式實行承包經營,也可以將土地經營權折股分給本集體經濟組織成員后,再實行承包經營或者股份合作經營。也就是說,對于四荒地,可以通過招標、拍賣來實行承包經營,也可以公開協商來實行承包經營。可以由集體也可以分給集體成員后來實行承包經營。還有一種方式就是股份合作經營,即將土地經營權作為股份來參與經營。

五、農村土地承包經營的紅線

(一)農村土地承包法多處都有強調:未經依法批準,不得將承包土用于非農業建設。即農村土地,用于非農業建設是被禁止的。當然集體建設用地按相關規定執行。

(二)禁止“大棚房”,之前有一些地方打政策擦邊球,使用農村土地建設大棚房,用于出租。這是明確禁止的,所有與居住相關的,特別是偏向住宅開發的土地使用,國家都有嚴格規定,這點不能抱有僥幸的心理。

(三)這幾種情形將失去土地經營權:1、擅自改變土地的農業用途;2、棄耕拋荒連續兩年以上;3、給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態環境;4、其他嚴重違約行為。除此之外,土地經營權得到法律強有力的保障。

土地政策是康養小鎮和田園綜合體建設開發的重要基礎,目前,對農村土地承包,國家對農村土地承包法進行了大幅度的修改,更有利于農村土地的高效利用。但這僅農村土地使用的一部分,還需要詳細研究農村集體建設用地和農村宅基地的政策,才能夠對康養小鎮和康養田園綜合體建設,有完整的土地使用依據。