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如何争取农业休闲地产用地?

作者:汤俊

 

1、不要急于快速得到投资回报,扎实做个“新农人”


  “风物长宜放眼?#20426;?党的十八大提出以“生态文明”建设“美丽中国”的愿景,新型城镇化进程中的乡村旅游机会以及中央对旅游业、农业的切实可行的政策推动,广大的农村将成为下一轮投资的热点区域。


  农村不再只是城市高成本挤压出去的中小资本机会选择的舞台,以前很多人到农村投资都是因为看中了农村的拿地成本低、法律风险低、退出成本低等低门槛,颇有一种“赚得?#21496;?#36186;、赚不?#21496;?#25764;”的想法,没有长久生根的意念,是打“游击”的做法。而且很多老板自身的市场意识和现代企业意识比较薄弱,多是借重乡情关?#36947;?#25237;资和处理纠纷问题,由于农村长久都处于投资的僻角,优?#39318;?#26412;注意不到,竞争不充分,老板们还是能够做到欲取欲求的。


  一号文件提出了“农村集体产权股份合作制改革”的号召,?#26696;?#20104;农民对落实到户的集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权?#20445;?#20892;民的这些权能,可以拿到“农村产权流转交易市场”去交易,将“农村集体?#24335;稹?#36164;产、资源”进行有效管理。一方面这是维护了农民的自身权益,另一方面也是对投?#25910;?#26435;益的保护。作为外来投?#25910;?#32780;言,由于产权结构清晰,就有了与农民和集体长期深入合作?#30446;?#33021;,政策和法律风?#25112;?#20302;,所以,老板们需要做到不再急于快速得到投资回报,把农民当成可以而且必须的“合作伙伴?#20445;?#28145;耕细掘,长久经营,注重中长期的投资计划,真正做到短期效益、中期效益、长期效益一体,政府、开发商、集体和农民利益一体,“赚钱”与“做事”一体。


  2、“造房子”向“做产业”转变


  针对三十年工业化和房地产?#30446;?#39129;突进对农民利益的侵害,中央一号文件提出?#20843;?#23567;征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。?#20445;?/span>不能肆意攫取农民土地,“抓紧修订有关法律法规,保障农民公平分享土地增值收益,改变对被征地农民的补偿办法,除补偿农民被征收的集体土地外,还必须对农民的住?#20426;?#31038;保、就业培训给予合理保障。”对失地农民的未来要充分考虑,不能只是一次性补偿,确保失地农民在城镇就业养老。


  所以,休闲农业地产的投?#25910;?#24212;该注意到,现在拿地不好拿了,要想拿地,先规划产业,把农民的出路解决了,休闲农业投资才有保障。这就意味着,不能把投资只当成一桩“生意”来做,而是要切实可行地融入到区域统筹发展中,做“产业”做“未来?#20445;?#25226;自己的生意放置到家国天下的大盘子里来考虑,充分相信在政策机遇和市场机遇的大环境下,借助政策依托农民,?#36873;?#36896;房子”转换成 “做产业”!


  3、解决政府关切的重要问题


  政府需要企业把产业做起?#21019;?#21160;区域的发展:“批地?#34180;ⅰ?#25343;地”的同时要求把农业旅游产品开发出来。


  “批地?#34180;ⅰ?#25343;地”必须经过政府,这就需要解决政府关切的重要问题。政府需要的就是给你“批地”的同时要求把农业旅游产品开发出来,不能只是?#36873;?#26053;游”当成借口和幌子,政府需要企业把产业做起?#21019;?#21160;区域的发展,而不仅仅是“圈地建?#20426;薄?/span>事实上,政府的关切和企业的切身利益现在是完全结合上了,以前房子不愁卖,现在没有好的吸引点房子也不好卖或者说卖不上价钱。单纯大规模开发房地产的思路已经行不通了,规模大了必须要产业及配套的支撑,而发展旅游是激活区域的重要途径。


  农业旅游地产的拿地方式不同于住宅地产的单一的“?#20449;?#25346;?#20445;?#24320;发商可以通过一二级土地开发联动获取相对廉价的土地。但是地方政府必然会在项目招商中要求占有一定比例的公共产品(比如道路、桥梁、水景、村庄改造拆迁安置等),而且项目动辄上千公顷,远大于住宅地产或商业地产用地,开发商在承接公共产品的同?#34987;?#21462;一定比例的配套建设用地也?#36864;?#29702;成章;由于后者的腾挪余地很大,而且透明度?#31995;停?#21516;行竞争不多,使开发商的利润空间较好把握。?#28909;?#26377;这种区别于“?#20449;?#25346;”流程更易操作的“拿地”方式,地方政府自然?#19981;?#26356;谨慎选择合适的投资商,首要就是规避开发商光卖房子不搞旅游或者“囤地”坐等升值“套现?#34180;?/span>